老師老師，我有個朋友是竹科工程師，他向銀行貸款買了5間房，現在資產1億5000萬，好厲害！

這位同學似乎對槓桿買幾間房子很有興趣。不只是他，「有土斯有財」的理念在台灣根深蒂固，不過個人認為這是一種迷思。

槓桿買房7地雷

為了說明這個案例，我稍微問一下他真正的淨資產：2500萬，很棒，但槓桿開了6倍，以2500萬去操縱1億5000萬的資產，風險很大。

誠然，《富爸爸，窮爸爸》的作者鼓勵小資族透過槓桿購買房子，改裝後出租，讓租金收入大於房貸，變成包租公來獲取被動收入，這不失為一種方法，但也不能忽視他在2008年金融海嘯時一度因次級房貸風暴陷入財務危機的事實。

在我看來，房地產有這些系統性風險：

所有權

房地產通常必須要跟銀行借錢，美其名是用OPM(Other People’s Money)開槓桿賺取被動收入，實際上是讓銀行變成自己的債主。不信的話，不繳房貸試試看囉。

折舊

房子本身會折舊，看似保值，其實隱形成本很多，超過50年就會變成危樓，否則也不需要都更了。

風險集中

房子的單價高，佔我們人生資產很大的比例，讓我們沒有辦法分散風險，甚至很難挪用資金去做其他事。

變現慢

如果手上缺錢，房地產沒辦法在短時間內賣出去，就算房市很旺，想脫手通常都是幾個月的事。而且房地產單價很高，如果需要的資金不需要那麼多，也會很尷尬，總不能割一間廁所賤賣吧？

增值慢

房地產保值是大家的共識，只是保值的另一層意思就是增值也慢，房地產很難因為價值成長有亮眼的複利表現。

人口結構問題

談到價值，現在人生得少，人口呈現負成長，好不容易槓桿買的房沒有人住，就連大學都要關門了，那些學校門口的宿舍也不知道要租給誰。

槓桿與淨資產

回到這位工程師朋友，由於他和大多數人一樣跟銀行貸款槓桿買房，當房價跌10%，1億5000萬房子損失1500萬，看似只損失10%，實際上是淨資產的2500萬損失1500萬，損失了60%。

總結

我個人成家也沒有買房，房地產有那麼多缺點，又要管理它，一想到就頭大。如果未來必須買房，我是一定會用投資得來的利息買房。這篇文章跟我有類似的看法：把租屋省來的錢拿去投資，最終獲得的財富遠遠比買房還要高，又不怕沒錢，又能靠利息過活，何不樂哉？

最後，最近大直基泰建設出了問題，新聞鬧得沸沸揚揚。不管是因為工程的關係、還是過度開發造成的、還是什麼因素，結果是整棟樓瞬間掰掰，要求償也不知要等到猴牛馬月，還有人生安全等各種因素要考慮。

我自己投資是不開槓桿，真要槓桿的話，金融領域的槓桿可以玩更大，但槓桿越大，風險越大。如果基泰那間是我們的房子，一生積蓄都砸在裡面，那實在是太難過了。