「老師,為什麼你覺得在台北買房很危險?」
我在《竹科工程師槓桿買房好羨慕?淺談槓桿買房7項地雷》 這篇文章提過我對房地產的一些看法。這篇會從一些比較宏觀的角度,並借鏡基泰大直事件做說明。
土質與地震帶風險
- 土質結構問題:以基泰大直為例,台北盆地地勢特殊,被火山圍繞,土壤組成複雜。根據台北市政府的報告,台北盆地的地下層主要由河相礫、砂、泥層組成,並有湖泊和河口灣相的砂泥層以及火山碎屑岩層。其中,泥土地的存在增加了土壤液化的風險。
- 過度開發風險:過度開發也對土壤穩定性造成了影響。特別是大直、南港、內湖、汐止等地區,土壤多為爛泥巴沉積物,這種爛泥土特性與基隆河的走向有關,因此這些地區更容易有土壤液化的風險。這次出事的基泰建設就位於大直,且處於低潛勢區(土壤液化潛勢),那中潛勢區、高潛勢區豈不是更危險?
- 地震帶風險:台灣和日本都位於於環太平洋地震帶上,是地震活躍地區之一。地震可能隨時發生。雖然台灣有著嚴格的建築規範,但地震風險仍然存在。過去東南亞也曾發生過大規模地震,像是1999年的台灣911地震、2004年印度洋大地震、2011年日本311大地震等,對我們的房產和人身安全造成重大威脅。
金流與人口結構風險
- 流動性風險:未來的變化速度太快了,網路、社群、AI、ESG浪潮一波又一波,應變能力已成為一種生存力,但房地產的應變能力極差,它變現速度慢、流動性不足、金額又大,錢卡在裡面動彈不得。想像一下有一支股票,買了之後漲得慢(每年不到4%)、每月必須跟銀行借錢存股(存股20年才是你的)、想脫手還要等數月到數年(認賠殺出都不一定有人會買),這會是好投資嗎?美其名為強迫儲蓄,實際上跟自願套牢沒兩樣。
- 空屋率風險:價值永遠和供需平衡有關,供不應求就會漲價、供過於求就會下跌。台灣的人口已呈現負成長,且2022年Q4統計,5年內新屋的空屋率為19.8%,也就是說每5間房,就有一間住的是蚊子。年輕人因為經濟因素,不婚、不生、不給建商當韭菜,想必人口結構接下來有很長一段時間不會變,房子這項「資產」的成長幅度自然有限(如果把它當資產的話)。
地緣政治風險
飛彈風險:台灣處於地緣政治的複雜環境中。鄰居的中國大陸長期以來宣稱中華民國為其領土,並長期使用滲透、懷柔、認知作戰等敵對態度。這種地緣政治不穩定性為台灣房地產帶來了一定的風險。俄烏戰爭已經證明飛彈會把房子當保齡球來打,在這樣的土地上買房真的是系統性風險。
總結
基泰大直事件傳得沸沸揚揚,不僅買家受害,連鄰居也受到波及。問題的關鍵是,這是個別事件?還是一個系統性風險?如果這次是基泰大直,下一次又會是哪個建築呢?這種不確定性增加了在台北買房的風險。
我跟這位投資專家馬立克有類似的看法,即使不考慮基泰建設的施工問題,房地產也不是一個好投資,不僅價格高、環境不理想、還有流動性跟政治風險。