我朋友常說他 2007 年買土地(農地),一坪 1 萬,現在漲到 8 萬,隨便都有人買!

這是我在某個群組看到的消息。在我看來,這個成功的土地投資故事沒有任何參考價值,也完全沒有羨慕的必要。

為什麼呢?因為它是極端案例,而且是土地投資。

為何不要羨慕極端案例?

極端個案是媒體跟社群最喜歡的故事,這些造神故事能吸引眼球,賺到可觀的流量。

我們常會覺得創業很容易,是因為我們在電視、社群或報章雜誌看到成功人士的故事,實際上,創業第一年有 9 成以上的新創會撐不下去,而第一年 10% 的倖存者,還能活超過 5 年的,不超過 10%。也就是說,創業前 5 年的成功率,不到 1%。

我們會覺得房地產很賺錢,也是同樣的道理,媒體經常拿總價當標題,甚至經常報導豪宅資訊,令人忽略投資真正要關注的是淨利與報酬率,而非總價漲跌與毛利。事實上全台的房地產指數,每年平均上漲不過 2% ~ 4%。

而社群這個買土地賺 8 倍的故事,更是毫無參考的必要。

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買土地賺 8 倍,哪裡有問題?

問題 1:這故事真的假的?不知道

這個故事只是「聽說」,主角為群組陌生網友的「強者我朋友」,無法證實其真實性。

無法確認其真偽的投資故事,無法作為投資決策的參考。依賴道聽途說的消息進行投資,風險極大,容易陷入投資陷阱或受到誤導。倘若因此產生比較心態,認為自己不如人,或催生出偏差的價值觀,更得不償失。

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問題 2:即使是真的,運氣成分居多

即使這個故事是真的,運氣在其中扮演的比例極高。特定的時間點和地點,以及其他難以預測的市場條件,造就了這個極端的回報。這樣的成功很難複製,每個人的投資經歷和環境都不相同,依賴運氣的投資策略不具參考價值,也不具備連續性。

延伸閱讀:《為何不重壓美股7雄?淺談投資人的運氣和實力》

問題3:關注成功案例,忽略失敗案例

市場上有很多投資失敗案例,但我們往往關注成功故事,而忘了有成功、就有失敗這個基本道理。以日本經濟泡沫為例,失落的 20 年間,不動產崩跌 65%,因此尋短的人比比皆是。

土地價格的上漲往往受到多種因素影響,如區域發展、政策變動等,這些因素具有高度不確定性。儘管在學理上,土地的稀缺性使它不易下跌,但如果買到遲遲未有開發計畫的土地,有可能一輩子都處於凍漲狀態。

問題 4:17 年土地賺 8 倍,其實也沒很多

土地賺 8 倍看似驚人,但實際上,2007 到 2024 年 17 年賺 8 倍的年均複合報酬率約為 13%。相較於其他長期投資標的,如股票或全球市值型 ETF,這個回報率並不特別突出,與市場平均報酬 8%-12% 相當接近。

長期而言,個股和其他高回報資產(例如加密貨幣)的年均回報率也能達到甚至超過這個水準,而這些資產的流動性和靈活性更高,想變現就能變現。

問題 5:土地變現難度極高

土地的流動性比房地產更差,即使其價值增長了,要賣出變現也不是件容易的事。

土地不像股票或其他金融資產那樣具有高流動性,投資土地需要長期持有且難以變現,賺 8 倍很可能一生都是帳面賺 8 倍。而且,賣土地時需要面對諸多手續費用和稅收,這些成本都會影響最終的投資收益。

此外,土地的使用分區議題、共同持有土地與面積等問題也會增加變現難度。

土地難賣的原因 1:使用分區限制

使用分區限制會直接影響土地的開發和利用,限制其增值潛力。以故事裡的農地為例,被歸類為農地的使用分區與住商用地的使用分區不同,兩者不可混為一談。由於農地、保護地在開發上受到法規侷限,因此市場上願意購買農地的買家並不多。

土地難賣的原因 2:共同持有問題

而共同持有土地時,協調不同持有人之間的意見和利益也是一大挑戰。由於土地、建物等不動產總價高,通常為家人合資共同持有,當想法南轅北轍時,容易引發糾紛和法律問題。如果為了把土地變現,導致家庭關係出現裂痕,即使最後如願賣出,這種投資也很難稱得上「成功」。

土地難賣的原因 3:土地面積大,合適買家少

大面積土地在市場上尋找合適買家更為困難。大型土地需要具備資金雄厚且具備長期開發計劃的買家,這類買家數量有限。此外,大面積土地通常需要進行更為複雜的開發規劃和環境影響評估,又涉及使用分區限制、土地陡峭程度、水土保護等議題,這些額外要求增加了磋商的難度和時間成本,進一步縮小潛在買家的範圍。

土地難賣的原因 4:土地總價高,交易過程易有黑幫介入

高價土地交易涉及大量價金,就保護地主個人安全的立場,不太可能於網路平台公然曝光;若想透過私人管道,又不乏非法勢力介入的可能。

這些非法勢力可能包括黑幫或詐騙組織,他們通過威脅、賄賂、詐欺等手段干預交易過程,甚至試圖「吃案」。

我學生曾接觸過飯店與土地買賣,每筆動輒百億起跳。然而其中一名關鍵中間人在被黑道「請去喝茶」後,這一生就不再碰土地買賣了。據他所說,當時自己被圍在中間,對方拿出一把槍放在桌上,明明白白地說:「台灣不好『藏人』,別讓我們花時間找地方。」

如何過濾成功故事?

我們應該尋找那些在各種市場條件下都適用的投資模式,而不是依賴個案的成功經驗。

投資應該基於扎實的研究和廣泛的市場數據,而不是依賴少數人的成功故事。例如,股市近百年來平均市場報酬落在 8% – 12%,我們只需了解到有成功就有失敗、大家都是凡人,避免比較心態,專注在廣泛適用的模式即可。

總結

這則土地賺 8 倍的個案雖沒有參考價值,但依舊值得拿出來探討。個案講真的講假的也不知道;即便是真的,也跟運氣正相關,旁人無法複製。

同時,我們也要留意媒體喜歡造神的風氣,愛報導特定人士或極端個案。尋找廣泛適用的模式,避免關注極端個案,是比較睿智的選擇。

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