有錢人都炒房致富吧!現在不買以後只會更貴。

上面這句話是致富迷思 All in one。

  • 迷思 1:有錢人都用長皮夾。
  • 迷思 2:有錢人都炒房致富。
  • 迷思 3:投資報酬率 8%-12% 很低,有錢人看不起。

有幸作為國家前 20% 有錢人,讓我揭露我是怎麼從財富末段班(白手起家),慢慢爬到上億身價。

同時,我的致富之路並不是個案,而是能在政府精算出來「國富統計」資料中找出的通則。

先說結論:

  • 有錢人買房、買車、買包,用的是「利息」,且佔他們總資產比例低。
  • 窮人買房、買車、買包,用的是「本金」或「貸款」,佔他們總資產比例非常高。
  • 窮人翻身關鍵:不買房、不買車(或延後買房、買車),把錢放在正確的金融資產。

國富統計資料來源:

迷思 1:有錢人都用長皮夾

「有錢人都用長皮夾,所以我買長皮夾」、「有錢人都有房,所以我就買房。」這是一個典型的錯誤迷思。

《為什麼有錢人都用長皮夾》這本書要傳達的重點是「在意自己的錢」,也就是「記帳」、「控制支出」,跟我在電台專訪中講的內容是一模一樣的。

延伸閱讀:《江太專訪:36歲就退休,怎麼做到的?》
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不是因為有錢人買了長皮夾、買了車、買了房,才因此變有錢。這裡有一個重點:

有錢人買的房、車、包,佔他總資產多少比例?

很多沒錢的人買房、買車、買包是窮盡洪荒之力貸款買來的,好像這樣就可以打進上流社會同溫層,隨著跟有錢人來往而變有錢?

殘酷的真相是,根據國富統計,越沒錢的人( 1等分,即全國財富末 20% 的家庭),房地產佔他們淨資產比例極高,並且高出十倍不止。

對 1 等分家庭來說,其「財富」佔淨資產佔比為:

  • 房地產佔淨資產 337%。
  • 金融資產佔淨資產 288%。

這代表:越沒錢的人,越容易透過槓桿(借貸、融資、開槓桿)買房、跟投資。

這種貸款買房、買車的債務為壞債,因為超出淨資產太多。你能保證未來 30 年、40 年收入、工作、老闆都不會變?

相反的,越有錢的人,房地產佔他淨資產比例越少。在 4 等分及 5 等分的有錢人,房地產僅佔他們資產的 3 成左右──這跟我過去提到的比例一致。

如果要解決住的需求,應該只用 3 成的花費。如租金為收入的 3 成、房屋總價佔總資產比例 3 成。

因此,重點在比例,而不在有錢人有沒有房,有沒有車,有沒有包。有錢人之所以買包,是因為他們購買這些東西時的支出,佔淨資產比例很小。

延伸閱讀:《權威長輩意見來襲?3招花式孝順拯救大兵》
延伸閱讀:《利率低可以借貸投資嗎?借貸謹記「三個 3」 原則》

迷思 2:有錢人都炒房致富

這是一個更錯誤的觀念。

在我們之前的文章已整理過,房地產的漲幅並沒有人們以為那麼高。

  • 房地產之所以漲,是因為通膨的關係。
  • 房地產看起來漲幅驚人,是因為總價很高。
  • 房地產漲的是毛利,而非淨利。

讓我們回到國富調查,看看有錢人的房地產漲了多少。

上圖中,橘色框框內為 5 等分(前 20% 有錢人)的房地產在 30 年之間的平均每戶總價。

  • 民國 80 年:每戶房地產價值 787 萬。
  • 民國 110 年:每戶房地產價值 1,480 萬。

30 年翻一倍很多?其實少得可憐。以 72 法則來看,8% 的投資報酬率可望 9 年翻一倍。30 年才翻倍的房地產,投資報酬率有多低?

答案是:2.13%。

有錢人都靠炒房致富?每年 2.13% 的漲幅到底怎麼致富?

延伸閱讀:《你賺毛利還淨利?買房記得扣掉所有成本》
延伸閱讀:《房地產真的會增值嗎?5個房價指數揭露糾心真相》

迷思 3:投資報酬率 8%-12% 很低,有錢人看不起

一般人看不起每年 8%-12% 的投資報酬率,認為房地產漲更兇,上面段落已經揭露房地產根本不是有錢人致富的原因。

現在來揭露有錢人到底怎麼越來越有錢的:

答案是:每年成長 8%-12% 的金融資產。

同一張圖,讓我們來算算有錢人的金融資產這 30 年漲幅為多少。

  • 民國 80 年:每戶金融資產價值 341 萬。
  • 民國 110 年:每戶金融資產價值 2,959 萬。

答案是:7.47%。

許多網友瞧不起的 8%-12%,不須達標也能致富,平均年投報率單單 7% 多,也能拉大財富差距,成為全國前 20% 有錢人。

延伸閱讀:《報酬率8%和100%,你選哪個?》

有錢人越來越有錢的真相

有錢人之所以越來越有錢,是因為金融資產的複利,不是炒房,也不是買長皮夾。

當有錢人有房、有昂貴的奢侈品,是因為這些支出佔他們資產很小的比例,因此他們「用很低的代價就買得起」。

複利是最被低估的威力:

不是你賺金融資產複利,就是讓銀行賺你房貸的複利。

這就是富者越富、貧者越貧的原因:30 年來,財富差距從 16.8 倍到 66.9 倍。

延伸閱讀:《新青安不要碰!光利息超過1000萬,等5年暴雷!》

總結

有錢人不是因為買房、買車或買包才有錢,是因為他們拿去滾金融資產,慢慢滾出一筆財富。

如果你問我怎麼從末段班慢慢爬到全國前 20% 有錢人?我的答案永遠是:

  • 不買房、不買車。(它佔你年輕時資產比例太大)
  • 投資金融做資產配置,目標 8% – 12%。

至於我的投資組合,請看過往文章。也歡迎到我的免費讀書會線上講座學習。

延伸閱讀:《要多元資產!白手起家 25 年投資精華系列》
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