老師，投資房地產感覺門檻很高。
多數人對房地產有些迷思，例如「買房可以賺比較多」、「現在不買，以後只會更貴」等等。
然而，要真正了解獲利的真相，必須從淨利出發，意味著扣除所有成本，才能得出真正的報酬是多少？
房地產投資：成本高，淨利比低
房地產投資是眾多投資者憧憬的投資首選，有些人是因為熟悉，有些人是因為有土斯有財的文化迷思。
然而，購置房產並不僅僅是價差與出租收入的簡單相加，除了房價波動風險外，還需要考慮到購房過程中產生的交易成本、稅賦、維護費用等多方面因素，扣一扣之後會發現：淨利極低。
房地產買賣最起碼有三項大支出
- 仲介費：買方 2%、賣方 4%。
- 裝潢：依需求不等，可能會佔總價 10% – 20%。
- 稅賦：房地合一稅依賣出時間，最少佔淨利的 15%。
最後還有新買家殺價等不確定因素，我們簡單用網路真實案例模擬投資房地產可以賺多少淨利。
投資淡水觀海房，實質淨利有多少？
假設這棟房子成交價就是 1,098 萬，自備款 2 成為本金 220 萬，貸款、房貸利息、裝修、代書等用出租來 cover，以每年增長 6% 計，6 年後行情漲到 1,558 萬，每坪 38.17 萬，看起來漲了 460 萬，脫手理論上可賺 240 萬。
我們把成本列出，再套入實際情況，來看看實際的淨利為多少。
- 本金：220萬。
- 買方仲介、代書費用 2%：1,098萬 x 2% = 21.96萬。
- 6年後增值至 1,558萬，每坪：38.17萬。
- 新買方殺總價至 1,458 萬；即毛利：360萬。
- 賣方仲介、代書費用 4%：1,458 萬 x 4% = 58.32萬。
- 6 年房地合一稅：20%。
- 淨利：[(毛利-買方仲介-賣方仲介) x 80% ] = [(360萬 – 21.96萬 – 58.32 萬) x 80%] =223萬。
透過計算，我們得知，即使房地產每年增長 6%，再加上出租來 cover 放貸，依然要負擔龐大的費用。
仲介費不說，買方殺價才是最可怕的。當我們以為利潤空間很大，以此案例是硬生生砍了 6.5% 總價；最後加上房地合一稅，扣掉本金，結果淨利居然是 3 萬的個位數，差點虧錢。
此外，實務狀況還會遇到管理租務、處理維修，以及出租率的問題，都是不可忽視的隱形成本，這些成本會直接影響最終的淨利與我們得生活品質。
加上本案例為理想的 6% 增長，而近 10 年的平均房價上漲趨緩，若再加上通膨，怎麼算都是大虧。
如果買方不砍價，淨利高嗎？
總價成長每年假定為 6%，淨利肯定是低於 6%。
如果買方不砍價，就算 1,558 萬成交，毛利為 460 萬，換算淨利也才約 79萬 = ( 460 – 21.96 – 62.32 ) * 80% – 220。
雖是正值，而且看起來是本金的 1.35 倍，好像賺了快 40%，實際上我們花了 6 年時間，換為年化報酬率也才 5.25%。再扣通膨 3%，實質淨資產只增長 2.25%。
那麼費工只賺 2.25%，你不如買 AOA，成立以來平均每年淨利 9.21%，遠勝通膨，還不用管理、帶看、賭房客水平。
如果在近 10 年買房，淨利為多少？
事實上，近 10 年房價漲得沒有想像中高，關於房價指數方面的整理，有興趣可看看以下文章。
假設房地產每年成長幅度以樂觀的 4% 計，再加上買方不殺價，傻傻簽約，回到我們熟悉的老朋友「淡水觀海房」，得到下列數據。
- 本金：220萬。
- 買方仲介：21.96萬。
- 6 年後成交價：1,389萬。
- 賣方仲介：55.56萬。
- 6 年房地合一稅：20%。
- 毛利：1,389萬 – 1,098萬 = 291萬。
- 淨利(扣除房地合一稅與本金)：-49.21萬。(虧錢)
- 年化報酬率：-4.21%。
實際情況更複雜，實質淨利很難計算
以上計算只是概估，以更宏觀的視野來看投資報酬率與淨利，實際情況更複雜，買房前還要算出本文沒提到的稅，畢竟中華民國萬稅萬萬稅。
總結
總的來說，投資賺的是毛利還淨利，完全是不同概念。
當我們列出投資背後的成本，深入挖掘每一筆投資的淨收益，才能真正揭示資產增值背後真正的涵義。
