老師，請問為何最近那麼多人想買房？

有些人不太擅長算數。當他們碰到貸款，就很容易卡關，難免做出奇葩的決策。

之前就有同學的客戶花大錢買房，貸款時忘記算上裝潢費，結果真的只能花大錢買了沒裝潢的毛胚屋，資金完全卡住。

最近有一款新青安準備上路，房市討論得沸沸揚揚。在讀書會上，同學也提到這個議題。

可問題是，新青安是一個 5 年後極大機率爆炸的案子，我們來看一下新青安的「優勢」：

• 新青安能貸 40 年。
• 新青安可貸 1,000 萬。
• 新青安寬限期 5 年。

由於新青安跟舊青安貸款相比，門檻低了不少，造成一波討論話題，然而專家們堆此感到憂慮，紛紛擔心 5 年後新青安違約案將遍地開花，認為新政府應該廢除新青安制度。

為什麼要貸新青安？

有問題的不只是新青安，更多的是投資理財的心態。

多數人窮盡一生資源只為解決「住」的問題，挖一個坑，一輩子在填坑，而新青安就是一個大坑，而且這個坑更深。

一棟房子的總價，通常佔有個人一生資產一半以上比例。以我個人現階段破億的淨資產而言，一半就是 5,000 萬，這 5,000 萬拿去買房，恐怕連所謂的豪宅都沾不上邊，拿去出租，頂多就現金流 10 萬。

有人認為「出租房子，每月賺 10 萬被動收入」很不錯，可問題是 5,000 萬的金融資產可賺多少被動收入？

我現在的投資組合中有 6%-12% 不同的固定收益來源，加起來每月被動收入 50 萬到 80 萬不等，沒理由拿去賺 10 萬的包租公收入。

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新青安哪裡有問題？

新青安有問題的點很多：

• 新青安能貸 40 年：意味著負債 40 年，你保證 40 年工作都不會變？
• 新青安可貸 1,000 萬：1,000 萬要買哪裡的房？
• 新青安寬限期 5 年：你確定 5 年後繳得起？

買房跟利率、政策、交通、工作、生活環境、家庭組成的變更等息息相關，如果利率加倍或是失業 6 個月，是否還能負擔房貸？

我們透過房貸計算器來看新青安到底要繳多少錢；至於利率，我們參考懶人包的圖。

由於第三年起都為機動利率，因此以上計算採用的是「樂觀」的利率。光是這樣，新青安的貸款本金 1,000 萬，利息就要 453 萬，將近一半的房價，也就是說用 1,453 萬，買 1,000 萬的房子，這樣真的正常嗎？

不只如此，專家最擔憂的是新青安會在 5 年後爆炸。

利率低加上寬限期高，然而貸款年期也拉長，造成負擔總額大。當我們點開「本息平均攤還」下面的「查看明細」，就會發現第 5 年開始，每月房貸繳納金額是原本的 2 倍以上，持續到第 40 年最後一個月。

可問題是：你能保證自己 40 年每月都繳得起嗎？

新青安40年內真能安心？

40年是一個很漫長的數字，將近我們人生的一半。

以現在的通膨來說，利率有沒有可能調漲？其實是有可能的。再加上都會區房屋總價很難只有 1,000 萬，1,500 萬跑不掉。

讓我們算一個保守例子：假設未來房貸利率增長為 3% ，會發生什麼事？

在這種情況下，光利息就超過 1,000 萬，第五年後每月要繳 5 萬 6，請問會去貸新青安的小資族，真的繳得起？

重點是：

不要讓一個決策或部位毀掉你一生的財務。

新青安衍伸的「商機」

有些人 5 年後繳不起新青安，房仲則會說「沒關係，5年後你就賣掉」。潛台詞不是「5 年後你繳不起不關我的事」，就是「買賣再找我服務」。

另一方面，持有不到 5 年的房子要賣，要繳多少稅？

答案是：20~35%。

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總結

羊毛出在羊身上，仔細一算就不難發現，新青安看似親民，實際上與債務陷阱沒什麼不同。

最可怕的是「有土斯有財」的傳統迷思，爸媽一句「出頭期款」，小孩「房貸 40 年背好背滿」。