老師，為什麼台灣房價這麼高？一直都沒有降下來的跡象。
台灣房價高，除了地狹人稠、城市開發度高以外，還有很多因素，而且彼此之間環環相扣：
- 實質利率過低，房貸利率過低，讓買房「很容易」。
- 台灣經濟結構扭曲。
- 台灣人對房地產的迷思及對政府的「依賴」。
- 政府對選票及台灣經濟的「保護」。
這個複雜議題能拆成兩大塊「負利率」、「負面循環」說明。本篇先就「負利率」：實質利率、名目利率、房貸利率等議題來討論。
實質利率為負數，無法對抗通膨
什麼是「實質利率」？就是把通膨因素考慮進去的真實利率，會因名目利率和通膨浮動而浮動。
而「名目利率」，就是忽略通膨因素的利率，是表面上的利率，也被稱為「基準利率」，為浮動值。
許多網路文章都將焦點放在名目利率上，公式也反直覺，因此這邊稍微調整一下排序：
實質利率 = 名目利率 – 通膨指數
目前，台灣的名目利率為 1.58%，通膨為 3.05%，套入公式：
實質利率 = 1.58% – 3.05% = -1.47%
實質利率才能直觀地看出「錢放進銀行儲蓄是增值還是貶值」：
- 實質利率為正數：錢放在銀行會增值。
- 實質利率為負數：錢放在銀行會貶值。
目前台灣實質利率為負利率，而且行之有年。早在 2016 年 Smart 雜誌就有文章《台灣已是實質負利率，抱定存不如學投資》提醒，但多數老百姓對此毫無概念。
實質利率升不上去的原因
實質利率升不上去的原因，主要有以下幾點：
- 央行為了刺激經濟成長，長期以來維持低利率政策。
- 台灣的通貨膨脹率較高，也導致實質利率偏低。
- 政府為了避免房價下跌，因此不願意調高利率。
實質利率為負數是因為名目利率過低，同樣使得房貸變得也很低。
因為房貸利率也相對較低，錢借得容易，因此即使收入有限，想買房的人也能「負擔」起高房價。這也導致台灣的房價不斷上漲，讓許多年輕人望而卻步。
要解決台灣房價高的問題，必須從實質利率為低這個問題下手。央行應該逐步調高利率，讓實質利率回到正值。這雖然會導致房貸利率上升，但也機會抑制房價上漲。
總結
調高利率是解決房價高問題的關鍵之一，至少要讓實質利率為正數，否則台灣經濟結構真的很扭曲。如果不採取措施，台灣的房價問題只會越來越嚴重。
調高利率也會帶來一些副作用，例如影響經濟成長、加重民眾負擔等。因此央行在調利率時，必會仔細權衡利弊，這點我們下篇再說。
