老師，聽說房地產漲很多，但是我以前住的地方，到現在 10 多年了都沒什麼漲，為什麼會這樣?
人在江湖走，資料庫要有。我做財務相關議題的分析時，非常仰賴資料庫。
房地產是一種獨特的商品，每個物件的情況不同，價位也有所不同。
同一棟樓，七樓和二樓的價位不一樣；同一個行政區，捷運旁的物件和離捷運三條街的價位也不同；同樣屋齡的房子，若附近有嫌惡設施，價位也會有差異。
對於這種難以取得統計數據的資產，我們能參考的資料庫，似乎也只有「實價登錄」。
而連實價登錄都沒用過的人，又怎敢背負房貸 20 年、30 年、40 年？
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為什麼要參考實價登錄？
台灣房地產價格極高，幾乎佔據了普通上班族一生的收入，多數人不貸款根本買不起。
年輕時，買一雙球鞋都會貨比三家；然而，出社會後，面對即將付出一生代價購買的房產，反而沒有那麼謹慎，這是為什麼呢？《致富心態》似乎給出了答案：
鮮少人純粹依據試算表做成財務決策，他們在晚宴席間或是企業會議上敲定這些決策。那些帶有個人歷史、看待世界的獨特視角、自我、自豪感、行銷話術和奇特的激勵誘因，全都錯縱交織在一起，最終就變成一則說服你的故事。
在台灣，「有土斯有財」的傳統觀念、媒體引導和同溫層暗自角力的影響也常常讓人產生「沒買房就輸了」的錯覺。
此外，逐年攀升的房屋總價也讓人誤以為「現在不買房，以後只會更貴」，而忽略了房價增長實際上是通膨的結果。這種現象在其他物品上，比如茶葉蛋或雞排，都是一樣的。
參考實價登錄，可以幫助我們破除「房子是好投資」的迷思，做出更明智的財務決策。
哪些實價登錄可參考？
如果在 Google 搜尋「實價登錄」，通常內政部與 591 的實價登錄網站會首先出現。繼續往下滑，各家房仲和比價網站的實價登錄系統也會出現在搜尋結果中。
以下是依 Google 排序列出的網站。：
我個人習慣使用 591 的實價登錄，原因在於手機 APP 很方便。有時跟同學或朋友聊到房地產時，我馬上就能打開來查。
讀者可以根據個人習慣使用實價登錄網站，也能在不同網站之間交叉對比。
如何使用實價登錄網站？
每個實價登錄網站大同小異，輸入地址即可找到附近的房價，做為參考。
大致有幾個地方要留意：
- 參考單價：附近成交物件的單價可供參考使用。由於每個物件坪數不同，因此不能用總價來當參考。
- 注意用途：自住、商辦的價位標準不同，不能互相類比。
- 成交時間：房價與通膨漲幅相近，成交時間越近，越值得參考。
- 成屋時間：預售屋、成屋、中古屋 3 者的性質不同，不建議拿來類比。中古屋比中古屋、預售屋比預售屋。
- 個案差別大：有些屋主因故想盡早脫手，無論是週轉、搬家、繼承還是其他因素，再加上買賣雙方斡旋拉鋸，造成個案成交價的落差極大，但實價登錄看不出這些潛在因子，因此實價登錄只能參考使用。
以下簡單說明內政部與 591 的實價登錄網站怎麼使用。
內政部實價登錄網站
內政部的實價登錄網站分為 4 大塊，最左邊「買賣查詢」為中古屋/成屋，往右分別是租賃、預售屋、建案。
預售屋、成屋、中古屋三者差異，請見其他文章。
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想知道中古屋或成屋的實價登錄，要選「買賣查詢」，輸入行政區與路名即可。
以個人現在租賃的台北市杭州南路為例，輸入杭州南路，就能找出杭州南路附近的買賣成交價。
值得留意的是，如果是成交量較大的地段或時間跨度較長，一頁最多只能列出 15 筆實價登錄，在右上方可往次頁瀏覽。
這次案例可以看出，光是杭州南路 14 巷、18 巷的物件，距離相近，每坪單價從 80.9 萬到 219.4 萬，落差極大。
如果你的房子位於杭州南路 16 巷(若有 16 巷的話)，你該參考的是 80.9 萬？還是 219.4 萬？
連內政部實價登錄的落差都這麼大，茶餘飯後的房價閒聊，參考性就更低了。
591 實價登錄網站
在 591 實價登錄網站同樣輸入地址，即可找到附近的成交行情。
591 厲害的地方在於，它可以把成交物件的地址地圖化，讓人對周邊行情一目瞭然。
這種地圖模式雖然可幫助我們概覽周邊實價登錄情況，但若想了解細節資訊，要一個個點進去未免麻煩。在右上方點「切換列表模式」，可將附近成交案件列表出來，並依我們想要的條件來排序。
不過缺點是，591 缺乏成交時間，我們不了解該筆成交是近期發生的、還是 N 年前的歷史成交記錄。
實價登錄揭露房地產漲幅
會查實價登錄後，我們就能估算該區的房地產漲幅。
杭州南路一段 77 巷的實價登錄
以杭州南路一段 77 巷為例，搜尋期間為 101 年 6 月到 113 年 6 月，取首頁(113年)與尾頁(101年)資料，可得下面兩張圖。
首頁 113 年成交杭州南路一段 77 巷 3 筆，每坪平均單價 = ( 117.9 + 110.6 + 136.3 ) / 3 = 121.6 萬；尾頁 101 年成交杭州南路一段 77 巷 2 筆，每坪平均單價 = ( 34.7 + 73.2 ) / 2 = 53.95 萬。
這時，我們可得到三個數據：
- 初始金額：53.95
- 最終金額：121.6
- 年期：12 年 (101年 – 113年)
接著我們套用到年化報酬率計算機，看看杭州南路一段 77 巷這 12 年漲幅，每年為多少？
7.12%，還不錯。
然而每個地方都有這麼好的成績？不盡然，我們來看看同樣是中正區的忠孝東路二段。
忠孝東路二段 126 號的實價登錄
杭州南路 77 巷的物件為不同棟，屋齡不同，單價落差較大。若是同一棟的新成屋，是否更有參考性？
忠孝東路二段 126 號，在 102 年 113 年共 11 年間，屋齡從 3 年到 14 年，其每坪平均單價如下：
113 年成交忠孝東路二段 126 號 3 筆，每坪平均單價 = ( 115.5 + 109.3 + 119.9 ) / 3 = 114.9 萬；102 年成交忠孝東路二段 126 號 4 筆，每坪平均單價 = ( 120.3 + 117.2 + 108.9 + 111 ) / 4 = 114.35 萬。
- 初始金額：114.35
- 最終金額：114.9
- 年期：11 年 (102年 – 113年)
結果漲幅太小，計算機無法顯示小數點以下三位數。
總結
多數人夢想擁有一棟房子，認為「有土斯有財」，但這種觀點缺乏數據基礎。現在有實價登錄，我們可以找到同一地段房地產的參考依據。
以上提到的杭州南路與忠孝東路二段的案例，或許有些極端。以大數據來看，七都過去十年房地產指數顯示，每年漲幅在 2% 至 4% 之間。
而國富調查顯示，財富排名前 20% 的富有人群中，房地產在過去 30 年僅上漲了 2.13%，幾乎與通膨持平。
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