老師，怎麼這麼多人增貸買房？
增貸買房似乎成了一種風潮，在某個圈子特別盛行，甚至被視為「勝利公式」。
事實上，增貸買房的風險極高，最可怕的地方在槓桿過大。
當槓桿開到 10 倍，下跌 10%，本金損失 100%；開到 20 倍，只需下跌 5% 就能血本無歸。
增貸是什麼？
增貸是指借款人已經擁有一筆房貸，並且已償還一定金額本金後，再次向銀行申請房屋貸款。
增貸的目的通常是用於購買其他不動產、創業、教育、投資等。增貸的條件一般包括：
- 借款人已持有房屋，並且房屋已抵押給銀行。
- 借款人已償還一定金額本金。
- 借款人具備穩定的收入來源和償還能力。
危險的是，所謂的「償還能力」通常是來自於租客的租金，也就是說很吃市場、地點和管理，有時還很碰運氣。
一直增貸買房會產生什麼問題？
買房後再度增貸買房，會產生以下問題：
- 槓桿過高：增貸最可怕的是不斷拉高槓桿，槓桿越高，能承受的波動就越小；單是貸款買一棟房，槓桿就是 5-10 倍，更何況增貸是在槓桿上再加一根槓桿，然後持續往上疊。
- 負債增加：每一次增貸，都會增加借款人的負債，並且需要支付利息。如果借款人無法按時償還貸款，可能會面臨債務違約的風險。
- 增貸會加大財務壓力：當財務壓力增大，就不容易理性思考，容易在錯誤的時機做出錯誤的決策。
- 資產負債比率增加，影響信用評分：資產負債比率是衡量借款人償債能力的指標。資產負債比率越高，表示借款人的負債越多，償債能力越弱。如果借款人的資產負債比率過高，可能會影響信用評分，從而影響未來的貸款申請。
- 現金流緊張，生活品質下降：每一次增貸，都會縮緊借款人的現金流。如果借款人無法維持足夠的現金流，可能會影響日常生活，甚至導致生活品質下降。
- 房產貶值，套牢風險增加：房地產流動性風險高，如果房地產市場行情下跌，借款人手中的房產價值可能會下降。如果借款人無法償還貸款，可能會面臨房產被查封、拍賣的風險。
- 連鎖反應風險：成功增貸的前提在於另一間房被抵押，因此在管理上必須格外謹慎。只要一次誤判，就容易形成骨牌效應。
- 租賃風險： 如果購買房產用於出租，租賃市場的波動和租金下降可能影響現金流。
- 法令及政策風險：如果借款人多次增貸買房，也可能會觸犯相關法規；即便一切遵守法規，當相關法規變動時，透過增貸形成的複雜財務結構，也幾乎沒有應變空間。
為何有一票人在增貸？
「有土斯有財」是個迷思，當人們有一定的收入，就會置產，然後期望租給別人來支付房貸。這個模式若被認為是「可複製的」，就有可能透過不斷增貸來重複這個循環。
這種現象在竹科特別明顯，在薪資相對高的環境下，形成一股竹科買房風，好像人人可以透過增貸進入「人生勝利組」。
問題是，房價的上漲趨緩已久，想透過增值來投資，還得看淨利是不是真的有賺。
況且，誰都不能保證，當全台房價都會跌，只有竹科人買的房子不會跌。這叫信仰，不是投資。
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總結
總之，增貸增加的只是帳面資產，實際上是高槓桿產生的負債。
當槓桿過高、財務壓力激增，不只降低風險的承受能力，也影響生活品質，這絕不是投資的初衷。
