房價只漲不跌，現在不買，以後只會更高。
許多人對房產有著根深蒂固的信念，認為房價只會不斷上漲，並且隨著時間的推移，房價能夠大幅增長。但這樣的觀點是否現實呢？
房價長期的確有上漲的趨勢，但若認為房價上漲的報酬能與股市相提並論，這樣的看法未免過於樂觀的。我們從這個角度來看：25 年前 2,000 萬元的房子，現在是否已漲成 1 億元？顯然是沒有。那麼現在 2,000 萬元的房子，未來 25 年會漲成 1 億元嗎？也多半不會。
為何人們容易產生「房地產是好投資」的錯覺？
主要是因為兩個原因：文化迷思和高房價。
首先，「有土斯有財」的傳統觀念根深蒂固，讓許多人相信擁有房地產就等於擁有財富。其次，房地產的高總價容易誤導人們，以為漲幅很大。
比如，房價從 2,000 萬漲到 4,000 萬，看似翻倍，但實際上卻花了 20 年的時間。而按照 72 法則，如果投資工具的年報酬率是 8%，資產9 年即可翻倍，再過 9 年則會達到原來的 4 倍，20 年從 2,000 萬變成 4,000 萬，這樣的每年平均報酬率是3.6%左右。同樣的時間內，房地產可能才剛翻倍，回報率遠低於其他高回報的投資工具。
許多人對房地產有長期上漲的預期，覺得只要持有的時間夠長，房價就會帶來可觀的報酬。然而，當房價經歷短期快速上升後，通常會有回檔，最終價格回跌到與通膨相符的範圍。
長期來看，台灣全國平均房價年均漲幅大約為 3% (圖表可以看出1986 年北市每坪13萬，2023 年每坪約 70 萬)，與通膨率一致，遠低於其他投資工具。
此外，房地產投資還有隱藏成本，如房貸利息、維修費等，這些成本會進一步削弱總報酬，尤其裝潢費，平均每棟房的裝潢費為房價的 15%。另外根據信義房訊知識整理，買方與賣方的另有成本分別如下。
買一棟房的機會成本：超過 9,000 萬
更精準的說，買一棟市價 2,000 萬的房地產，實際花費超過 9,000 萬。原因在於「機會成本」。
所謂「機會成本」，是指為了選擇某一項投資或決策，而放棄其他可能帶來更高回報的選擇所付出的代價。在這個案例，即為了持有房地產，而放棄金融資產。
假設我們有兩個選擇：
- A. 當個有產階級：頭期款 200 萬，裝潢費為300萬，大約是房屋總價 2000 萬的15%，房貸 1,800 萬，房貸利率 3%，房價年均成長 3%。
- B. 當個無殼蝸牛：每月租金 40,000，將原本買房的預算，全部放到平均年報酬率 8~12% 的金融資產裡。
根據差額理財的試算軟體，在 25 年後，無殼蝸牛的金融資產總價值為8600 萬，逼近 1 億，同時有來自金融投資源源不絕的現金流。你要當「窮得只剩一間老房的有產階級」？還是「身價近億的無殼蝸牛」？
理論計算如此，實務經驗也是這樣。我就是靠著實踐理論，達成了破億資產，且淨值持續攀升中。這是我 1997 年讀了富爸爸的書後得到的啟發，不買房正是我滾出驚人財富的主要關鍵。好好讀一本書，好好落實書中的正確觀點，真的能改變一生財務。
如果已經買房怎麼辦？
一個正確的觀念，可以幫助我們在未來人生的各方面取得長久的成功。
事實上，只要不買房，不在理財過程中犯嚴重的錯誤（例如高槓桿無本投資），每個小資族都能利用複利輕鬆的滾出 2,000 萬以上的資產。
當新聞或親友讚揚房地產的好處時，我們應該仔細算該物件的實際投資報酬率，畢竟高房價常常模糊焦點；即便有極端的成功案例，也不需要羨慕，因為這些個案難以複製。
因此，很多同學會問「如果已經買房怎麼辦」。我認為無論年齡多大，都來得及在不動產與有價證券之間做出新的選擇，任何時刻都可以重新審視自己的財務規劃與投資策略。
房子是人生中最重要的財務決策，我們應該謹慎做出選擇。我有一位高資產客戶特別喜愛投資不動產，尤其在她心愛的花蓮，可惜在2024年 4 月地震中遭受了嚴重損失。正如富蘭克林所說：
智者從別人的失敗學到經驗，愚者只能從自己的失敗記取教訓。
我們應該謹記他人的失敗經驗，無論是理論上的推算還是實務中的案例都值得借鑑。想像一下，如果花蓮那棟受損嚴重的房子是你的家，也是畢生的資產，甚至還有房貸沒有繳清，你還會覺得像歪頭郵筒那麼可愛嗎？
總結
雖然房價長期確實會上漲，但如果期待 2000 萬的房子在 25 年後漲到 1 億，是真的不可能，即便真的能，民眾也會強烈苦於這樣的房價飆升。
房子是人生中最大的財務決策之一，我們應該綜合考慮實際報酬、各類隱藏成本以及其他投資選擇比較。正確的觀念和策略將是實現財務自由的關鍵，而不是擁有高價的自住老房，卻窮得沒有現金流，讓你連便當都買不起。
