我的專長是幫大家把錢分配到不同的投資工具上，比如美股、ETF、加密貨幣等等，確保風險不會太高的同時又追求收益，提高資金利用率。
我能在 36 歲達成財務自由，並在 50 歲累積到 9 位數的資產，真正的原因是不買房、不買車，全部投入金融資產。
最近有同學問：「老師！我最近賣房地產賺了一筆錢，你怎麼看？」
我的觀點是：
- 房地產的長期報酬很難跟股市大盤抗衡。
- 房地產的淨利才是關鍵，別被毛利騙了。
- 所有房地產成交紀錄都是個案，個案不能複製。
李紹鋒Q&A：房地產很賺錢？長期報酬很難跟股市大盤抗衡
首先，恭喜同學靠房地產賺錢！
但我們得冷靜來看，房地產真的是最好的投資選擇嗎？
從長期來看，房地產的報酬率其實很難穩贏股市大盤。
什麼是股市大盤？就是像台股加權指數或美國的 S&P 500 （標準普爾 500）這種代表整體市場的指數。
根據歷史數據，股市大盤的年化報酬率（也就是平均每年賺多少）大概在8% – 12% 之間。
而台灣房地產近 22 年來成長 6% – 7%，已經是多頭市場。若時間拉長，全國房地產平均年漲幅為 2% – 4%。
買房地產與買金融資產，資產幾年後翻倍？
常有人問：「買房地產還是金融資產，哪個讓錢翻倍更快？」
我們用 72 法則（72 ÷ 年報酬率 = 資產翻倍年數）來算，假設房地產 A 年增長 4%、房地產 B 年增長 6%；金融資產 A 年均報酬 8% 、金融資產 B 12%，分別看看幾年資產翻倍：
- 房地產 A 年增長 4%：72 ÷ 4 = 18 年，資產翻倍。
- 房地產 B 年增長 6%：72 ÷ 6 = 12 年，資產翻倍。
- 金融資產 A 年報酬 8%：72 ÷ 8 = 9 年，資產翻倍。
- 金融資產 B 年報酬 12%：72 ÷ 12 = 6年，資產翻倍。
李紹鋒Q&A：賣房拿到一大筆錢？淨利才是關鍵，別被毛利騙了
不過，也有人會說：「老師，房地產賺得多啊！我買低賣高，利潤超高！」
這話看似沒錯，但買賣房地產賺來的資本利得是「毛利」，而不是「淨利」。
- 毛利：產品本身的買賣價差。
- 淨利：扣掉所有成本、費用、稅後的真實利潤。
買房賣房聽起來簡單，但成本可不少。
- 房貸利息：年利率 2%-3%，依複利計算。
- 裝潢費：大約占房價 15%
- 買賣仲介費：買方 2%、賣方 4%。
- 代書費。
- 修繕費。
- 房屋稅、地價稅、土地增值稅。
因此，房地產的毛利（買賣價差）看起來漂亮，但賺到淨利才是真功夫點。
李紹鋒Q&A：真有房地產案例大賺？個案不能複製
房地產的獨特之處在於它是「非同質化商品」，意思是每間房子、每塊土地都獨一無二。
地點、屋況、市場需求，甚至買賣時機，都會讓報酬率天差地別。
舉例來說，有人說他買土地賺了 8 倍，聽起來很誘人，但這可能是因為他買在開發區、時機完美，或有特殊管道拿到低價。
這種「極端個案」對一般人來說，參考價值很低，因為你很難複製同樣的條件。
再看看台中或台北的豪宅市場，很多人以為豪宅穩賺不賠，但像仁愛帝寶這樣的頂級豪宅，近年價格卻凍漲，甚至有些買家賠錢賣出。為什麼？因為豪宅價格已經到達天花板，市場需求不如預期。
此外，中古屋市場（參考信義房價指數）或預售屋市場（參考國泰房價指數）漲幅也不同。而且預售屋最後會變成中古屋，到底要參考哪種房地產指數？也是一個議題。
所以，單看某個房地產案例的成功，根本無法套用到另一筆交易。
金融資產的收益可複製
相反地，金融資產的表現相對容易複製。
假設你和朋友在同一時間、用相同金額買台股 0050（台灣 50 指數ETF）、美股 S&P 500 指數型基金，或甚至比特幣，你們的報酬率幾乎一模一樣。
為什麼？因為金融資產是「同質化商品」，價格公開透明，市場機制決定報酬，沒有地點或屋況的差異。你只要買進並長期持有，結果不會差太多。
這說明一件事：如果你跟我學，跟我買一樣的金融資產，李紹鋒現在的 9 位數資產，你未來也有機會累積到。
李紹鋒結論：金融資產是比房地產更好的選擇
總結來說，房地產投資確實能賺錢，但它不是投資的最佳選擇。
- 長期來看，股市大盤的報酬率通常更穩定、更高；
- 買房地產賺的那一大筆錢看起來誘人，但扣掉各種成本後，淨利可能不如預期；
- 房地產的每筆交易是獨特的，難以複製。
相較之下，金融資產是更好的選擇。也歡迎跟我一起學習正確的投資方式。
更多關於李紹鋒的免費學習資源：
