老師，請問大陸的房地產還能投資嗎？
許多人來上我課時，常常會問跟房地產有關的話題。
結論是：
如果想獲得財務自由，不能投資房地產；更不能投資對岸的房地產。
因為房地產單價太高，想購買一棟房地產，必須考慮的面向至少有 4 個：
- 費用：房地產相關費用極高，稅、裝潢、仲介費、代書費、家具……
- 財務目標：房地產單價也極高，個人及家庭財務目標為何？買一棟房有助於達成財務目標？
- 報酬：房地產報酬真的高？要看跟什麼比。
- 風險：房地產有哪些風險？政治、天災、流動性、轉職……
理財第一步，最應該先處理房地產議題
在我的「財富管理必修課」當中，最需要處理的議題就是房地產。
因為房地產的單價極高，佔據一般上班族一生 50% – 100% 的總收入。如果把一生多數收入拿來繳房貸，怎麼有機會財務自由？
可是因為文化迷思、家庭壓力、安全感等問題，使人們直覺認為「有土斯有財」，再聰明的人都會做出離譜的判斷。
因此我整理出一張魚骨圖，讓同學了解買房地產時要考慮的面向，這邊簡單提一下。
房地產的相關費用
光是買賣房地產，買方就要付出 10 項費用，賣方則是 8 項。
再來，如果要自己裝潢，就要負擔房地產總價 10% 到 20% 的費用，絕對是一筆大開銷；最後住進去時，也有 2 項費用要負擔。
可以說從買房、住房到賣方都在花錢。
個人財務目標中是否包含房地產？
假設我們一生的財務目標有三大項：子女教育金(含撫育)、退休金、房地產，其中最沒有必要的就是房地產，但它很可能佔據最大的比例。
因此如果省掉房地產開銷，在子女教育金和退休金上的預算就大幅提高，可以得到更好的教育、更好的生活品質。
房地產報酬真的好？
房地產的單價真的很高，All in 後能否賺錢？真的是未知數，風險極高。
我們買手機都會考慮好幾個月，而單價貴千倍的房地產，考慮的時間是否也要千倍？有人說房地產一轉手就賺幾百萬，問題是淨賺嗎？光是賣房就總價 4% 仲介費去了。
而且如果要比，最好同質性的產品去比，房地產比房地產；中古比中古；河岸第一排比河岸第一排；七樓比七樓……，這樣比才公平。
房地產的風險是什麼？
關於房地產的風險，那真的是數不完。
光地震險理賠就有上限，最高才 150 萬，能用來保障單價千萬的房子嗎？若對完整討論有興趣，歡迎到我的直播講座發問，也能看過去整理的文章。
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為何大陸房地產不能碰？
到大陸投資是出了名的高風險。
過去改革開放，許多台商趨之若鶩、鎩羽而歸，但許多人還停留在「大陸錢淹腳目」的印象。在對岸投資，問題一大堆：
- 論政治面：國庫通黨庫，一黨獨大。不能跟政府做多，會被當盤子；也不能說實話，會被公安請喝茶。
- 論經濟面，對岸官員只衝 GDP，別的不管，造成大陸的經濟相當「虛胖」，結構很脆弱。
- 論決策面，倒行逆施，加速整個崩壞過程。
別說房地產了，現在對岸地方債務超過 400 兆新台幣，連各地銀行都紛紛破產，隨便搜點資料都能看到這些消息：
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明明已經崩得一蹋糊塗，還有少部分媒體說「房市觸底有望」，鼓勵人進場？這就是市場噪音了，如何過濾這方面的噪音，也是一門學問。
總結
長期持有要放在成功的案例和標的上，而房地產單價高、風險高，問題頗多。
尤其對岸房地產，過去吹捧過高，槓桿過大，現在泡沫也不意外，還有政治、債務、誠信等問題，實在不能碰。
