「老師，能用新青安買房嗎？」
我個人相當擔憂這波新青安政策會導致房市大爆雷。套句媒體的標題，新青安是「新」的「青」年「安」非他命。
大約在今年 2-3 月，有同學陸續詢問新青安的議題，到了 4 月我們發表了相關文章。當時，網路上關於房市的討論中，我們的觀點是少數踩煞車的，而大部分內容都在踩新青安的油門，包括房仲、建商、投資客、政府。如今，越來越多專家跳出來提醒新青安可能引爆大地雷。
房市高機率泡沫化的時間點在這兩年：
- 2027 年：預售屋交屋潮。
- 2029 年：申貸新青安 5 年後本利攤當年。
為什麼房市泡沫化在這兩個時間點？為何大量專家齊聲呼籲新青安的危險？房市真的有漲嗎？有哪些地雷是熱血年輕人沒看到的？
本文借重《商周》1909 期的內容，為阻止年輕人跳入火坑盡一份心力。
延伸閱讀：《新青安不要碰！光利息超過1000萬，等5年爆雷！》
延伸閱讀：《現在房價在漲什麼？新青安將使預售屋5年雪崩》
延伸閱讀：《如果沒用過實價登錄，怎敢背房貸40年？》
為什麼年輕人會跳入新青安陷阱？
新青安是一個極度危險的政策，只能吸引投機者的目光。它為既得利益者提供一個絕佳的魚餌，為手頭拮据的年輕人創造一個注定破滅的幻夢。
根據《天下雜誌》的報導，會申貸新青安的只有兩種人：
- 不自量力的年輕人：在前期以低首付、長寬限期的條件入場，完全沒想到未來的代價。
- 炒房投機客：以期貨概念進場，計畫在五年後脫手，以規避房地合一稅。
在我看來，這兩類人都是投機分子。新青安吸引年輕人的原因在於它提供了一個看似低門檻、實際上代價高昂的投機機會。
潛台詞是：現在不買，以後只會更貴。
這句話成了許多人勒緊褲帶也要買房的理由。然而，他們不知道的是，新青安不只讓他們勒緊褲帶，還會勒緊脖子。
新青安帶來哪些房市迷思？
房地產投資一直包含許多迷思，而新青安加劇了其中的三個迷思：
- 房地產會越來越貴：房地產的漲幅主要來自通膨，而不是實際價值。建物本身只會折舊。
- 全國房市都在漲：錯誤觀念。現在高漲的只有預售屋，中古屋市場停滯。
- 5 年後賣房賺一波：錯誤觀念。國內人口結構已少子化，房市供過於求。當大家都計劃在 5 年後賣房，市場將面臨巨大的賣壓，房子可能很難脫手。
這邊有個問題值得深思：
為什麼你認為你買的房子未來一定會漲？這些迷思到底是怎麼產生的？
這都是年輕人需要認真思考的問題，以避免在新青安的陷阱中越陷越深。
房地產會越來越貴，但它還比不上雞排
房地產的主要功能在於抗通膨，但它的代價太大。
很多人都有「有錢人靠買房致富」的錯覺。根據國富調查統計，全國前 20% 的有錢人，其持有的房地產金額在過去 30 年間，每戶從 787 萬上升到 1480 萬，每年僅上漲 2.13%，不如雞排的年漲幅 3.19%。
延伸閱讀：《有錢人都炒房、用長皮夾？上億有錢人帶你破除致富3迷思》
新青安帶動的是預售屋房價，不是中古屋
「全國房市都在漲」另一個更可怕的迷思。
現在炒房熱炒的全部是預售屋，房價漲的是預售屋，而不是整個房市。 「預售屋」落地會變成什麼？變成「成屋」。成屋之後呢？變成「中古屋」。整個流程的問題在：
- 預售屋一直漲價，年輕人用更高的代價（貸款總金額）取得預售屋。
- 預售屋變成凍漲的成屋。
- 成屋再變成凍漲的中古屋。
發現哪裡有問題嗎？你用一生的代價買了一個很貴的商品，打算在未來增值後賣掉，但問題是這個商品並沒有增值。它僅有抗通膨作用，甚至不如通膨。
為什麼新青安炒作的是預售屋，而不是中古屋？我們來看 591 實價登錄的兩個物件，分別是「惠宇天青」與「和平大苑」。
惠宇天青
惠宇天青是一個完美的中古屋凍漲案例。從民國 101 年每坪 32.6 萬到 113 年，一樣是 32.6 萬，這 12 年來宛如精神時光屋般呈現漂亮的凍漲狀態。
也就是說，如果 12 年前購買了惠宇天青，我們的資產不但沒漲，反而會以每年 2%-3% 的幅度被通膨吃掉。
而惠宇天青的賣壓有多大呢？
截圖時，在售物件有 70 筆，也就是有 70 個屋主正在賣房。試問，這麼高的案件數，是買方市場，還是賣方市場？
，目前惠宇天青西屯區附近的預售屋，每坪竟高達 55萬，較中古屋的價格高出70%。這不僅讓人懷疑買預售屋投資的邏輯問題，也凸顯了新青安政策下房市的扭曲現象。
再重申一次，新青安帶動的是預售屋房價，如果預售屋房價遠高於附近中古屋的行情，當預售屋交屋變成屋與中古屋時，可能會面臨很大的下修空間。
和平大苑
和平大苑是另一個值得探討的案例，住戶包括知名藝人周杰倫與蔡依林。他們的房子增值多少？我們來看一個新聞標題：「富豪2.18億現金買和平大苑 較6年前每坪多花30萬元」。
這個標題容易讓人誤解，以為和平大苑增值大賺，其實同樣為中古屋的和平大苑，只漲了通膨的額度。
- 2018 年：每坪 120 萬。
- 2024 年：每坪 147.5萬。
6 年前的 120 萬，漲到今年變 147.5 萬，每坪近 30 萬漲幅看起來很多，其實每年只漲了 3.44%，跟雞排漲幅差不多。
看新青安如何斬首台北市預售屋市場？
我們現在回到商周看數據，就能看到令人擔憂的事情已經發生。
下面五張圖皆來自《商周》1909 期，數據來源為內政部、勞動部、樂居資料網，整理人為曾伯凱。
我們看紅色框框的部分，左邊數字為申貸新青安 5 年寬限期後每月要支付的房貸本利金額，右邊數字為該金額佔每月收入的百分比。
以前 3 列所示為例：
- 基隆七堵區，3.1 / 87：平均每戶每月新青安本利 3.1 萬，佔薪資 87%。
- 基隆中山區，2.8 / 79：平均每戶每月新青安本利 2.8 萬，佔薪資 79%。
- 基隆中正區，1.9 / 54：平均每戶每月新青安本利 1.9 萬，佔薪資 54%。
上述五張圖清楚顯示，除了雲林縣的麥寮鄉、高雄市的林園區和美濃區外，全國其他行政區的新青安每月貸款償還額均超過借款人月收入的 50% 以上。
鐵定爆雷的為貸款額度在薪資收入 100% 以上，也就是台北市都會被斷頭。
這個新青安政策宛如斬首台，讓年輕人爭先恐後把頭湊過去。而未滿 100% 的，其高額度貸款也令人難以喘息。
以基隆中山區為例，每月貸款償還額為 2.8 萬，佔月收入的 79%，這意味著月收入為 3.54 萬的居民，每月僅能靠 7,400 過日子，到底有無生活品質可言？新青安最高貸款 40 年，這 40 年是否要靠光合作用生存？
總結
新青安是一個令人非常擔憂的政策。它塑造一個虛無的幻夢，誘使投機份子瘋狂湧入。
然而攤開數據，房地產報酬長期最多只能抗通膨，但也不乏交屋後 12 年完全凍漲的中古屋案例，目前房價只有附近預售屋的 1/2。
另一方面，商周的統計數據也令人膽戰心驚，數據顯示全台北市的預售屋市場已經被新青安吹成大泡泡，在 2027 年交屋潮與 2029 年寬限期後，這個泡泡將會徹底破滅，為預售屋市場帶來致命打擊。
