房價從 2,000 萬漲到 3,000 萬，真的賺到了嗎？
最近我找到了一個房貸試算工具，可以幫助我們計算利息總額和每月需償還的房貸費用。
當你貸款 30 年，最終支付的金額很可能為原本貸款 1.5 倍……雖然我早就知道房貸利息成本很高，但沒想到會這麼驚人！
為什麼精算房貸利息總額很重要？
房地產影響著我們未來 20 到 40 年的生活，是大多數人一生中最大的支出。了解買房的實際成本，有助於提升投資決策的品質。
可惜的是，許多人常忽視房地產的各項支出。除了約 15% 的裝潢費、6%的買賣仲介費、稅賦和其他雜項支出外，房貸利息的複利成本也經常被低估。
總結起來，我們會發現「即使房價從 2,000 萬漲到 3,000 萬，也不一定能回本」。
房貸利息的成本有多高？
我們設定幾個條件，透過房貸試算工具計算如下：
- 房貸金額：2,000 萬。
- 單一利率：3%。
- 貸款期間：20年 / 25年 / 30年。
我們將滑鼠移到圓餅圖中綠色利息區域，會顯示貸款期間需支付的利息總額。根據不同的貸款期間，透過複利計算的房貸利息分別增長為貸款金額的 33%、42% 和 50%。
我們把房貸利率設為 3%，是因為台灣長年通膨平均約為 3%。即使近期房貸利率在 2.5% 左右，試算時也要留有餘裕，以免因為低估利率而低估總成本。
如何避免買房變燒錢？
《致富心態》有句話說：
鮮少有人純粹依據試算表做成財務決策。
在投資之前，計算各項成本至關重要，尤其是房地產這類高額支出。
經過試算，我發現當房貸利率維持在 3% 時，貸款 20 年、25 年和 30 年的利息比例分別是 33%、42% 和 50%。這個比例無論貸款金額是 1,000 萬還是 3,000 萬都相同。因此，我們可以簡單理解為：
- 貸款 20 年需額外支付原貸款金額的 30% 作為利息；
- 貸款 25 年需額外支付 40%；
- 貸款 30 年需額外支付 50%。
這意味著，如果我們以 3% 利率向銀行借 2,000 萬、貸款 30 年買房，實際上我們需要還 3,000 萬；相當於用 3,000 萬買 2,000 萬的房子。因此，即使房價從 2,000 萬漲到 3,000 萬，我們仍然處於虧損狀態，因為其他支出（如裝潢費、手續費、稅賦等）還沒計算進去。
我常在公開和私下場合強調，自己是靠不買房、不買車達到財務自由的，因為我在購買前已經計算過可能要付的成本。
總結
如果不仔細計算，一般人根本無法想像房貸利息會這麼高。我們不必親自跌倒才知道此路不通，列出各項成本並透過試算工具檢驗，可避免白走冤枉路。
買房是人生中最重大的財務決策，出手前請務必三思而後行。
