「低首付是包裹糖衣的毒藥。」
這段話來自戴德梁行董事總經理顏炳立，他指出近期房地產的 6 大問題，警告年輕人對房市太樂觀。
這 6 個問題皆與新青安政策有關，我將其整理成三個角度來探討：
- 房價高漲的是預售屋，不是成屋或中古屋。
- 新青安是債務陷阱。
- 房地產景氣循環極為明顯，物極必反。
為什麼市場掀起一波買房熱？
近期房市火熱，很大一部分原因是新青安政策的炒作。建商配合新青安，在市場上推出一波低首付、低總價的商品，吸引了許多年輕人趨之若鶩。
然而，鮮少有人會透過房貸計算機知道自己寬限期後需要還多少房貸、本金利息各占多少。多數人入手房地產時，對於未來要支付多少費用、繳多少稅、房地產實際漲幅到底有多少，可能完全沒有留意過。這種「眼睛一閉，頭就洗下去」的情況相當危險，究竟是在洗臉盆洗，還是在斷頭台洗，恐怕很多人並未深思。
那麼，近期房市存在什麼樣的危險？
危險一：新青安讓預售屋市場火上加油
房價目前的漲幅主要集中在預售屋，這很可能是建商、仲介、銀行、年輕人和政府五方共同吹起的泡泡。關於預售屋、成屋、中古屋之間的差異如下：
預售屋
預售屋是指房子尚未建成或正在建設中，即由開發商根據藍圖和模型進行銷售的房產。適合有時間等待並希望參與設計和裝修的買家，但需要承擔建設中的風險。
成屋
成屋是指已經建成，並可以立即入住的房屋。適合希望即刻入住且對房屋品質有較高要求的買家，但價格通常較高。
中古屋
中古屋是指已經使用過，並經過一定時間的房屋，通常指住過，房齡在 三年以上的二手房。適合希望以較低價格購房並且願意進行一些翻新的買家，價格彈性大但可能需要考慮維修費用。
和預售屋狂漲相比之下，近幾年中古屋並沒有出現同樣的漲幅，顯示這些漲幅更大程度上是由市場情緒驅動。
建商將商品賣出，仲介賺到業績，銀行獲得穩定的現金流，年輕人買到房，政府也有了政績，這看似一石五鳥，但可以確定的是其他參與者都吃到肉，唯有年輕人可能成為韭菜。
危險二：新青安是債務陷阱
新青安政策讓年輕人以低門檻進入房市，但許多專家認為這是一種債務陷阱。
新青安危險的地方在於：
- 40 年房貸，要支付的總利息很高。
- 5 年寬限期，造成 5 年後本利攤的壓力更大。
新青安雖然讓年輕人能以低首付購房，但貸款年期很長。在長年期的房貸利率中，總利息高得驚人，就像溫水煮青蛙。一開始門檻低，實際支付的總金額卻比單買房高出許多。這如同用高額電信費購買零元手機，表面上看似優惠，但實際成本更高。
貸款 1000 萬，40 年房貸利息是 611 萬，較 30 年房貸利息 461 萬，整整多出 150 萬。
來自專家的警訊包括：
- 新青安大撒幣 房價泡沫化危機
- 政府幫你成家大變調！
- 央行6度打房卻越打越熱，新青安正助長「台版次貸風暴」？
- 新青安缺配套 變炒房
- 新青安吸5.7萬人買房！專家料房價「這1年」崩盤 36萬雙貸族最慘
- 他許願「2千萬超青安」網搖頭：會泡沫
而房仲多以 「5 年脫手」的銷售話術鼓勵人們買房，問題是，5 年脫手的稅務是多少？又是否真能脫手？買家恐怕從未研究過。答案是 20~35%。
延伸閱讀：《新青安不要碰！光利息超過1000萬，等5年暴雷！》
危險三：景氣循環中的物極必反
在景氣循環的產業中，如房地產，存在著物極必反的週期。許多年輕人沒有經歷過房市泡沫，不代表以前沒發生過泡沫。
歷史告訴我們，房市的高峰往往伴隨著泡沫的破裂，顏炳立提到許多建商大老都有過這段經歷。然而小白沒經歷過，因此容易被眼前的短期利益蒙蔽。
用有限的經歷與眼光來看一生的財務決策非常危險，而買房正是足以影響一生的財務決策之一。
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總結
政府新青安政策的 5 年寬限期與 40 年貸款年期，加上建商又趁熱推出低首付方案，讓房地產又變得更熱，但其長期可能帶來的負面影響卻令人擔憂。
