老師,為什麼房地產不會增值?新聞不是常報房價創新高嗎?
房價創新高是必然的,因為通膨持續創新高,雞排、便當、雞蛋都在創新高。
媒體為了求生存,容易小題大作或報導極端案例。如果我們太常看新聞,就容易誤判重要的事,然後覺得社會很亂。
因此看新聞時,要懂得過濾資訊,只看客觀的數據,用理性和務實的角度來看事件。
現在我們用以下房價指數來看房地產到底會不會增值?
- 內政部住宅價格指數
- 信義房價指數
- 國泰房價指數
- 吉家網統計
- 近10年房價指數漲幅
什麼是房價指數?

房價指數是一種衡量住宅房屋價格變化的指數,用來了解房價的走勢,以及各地區、各類房屋在特定時間的房價變化。
由於在統計上,各方組織採用的單位往往不同,因此我們可以透過「指數化」來呈現某樣商品在特定時間的漲幅,達到統一度量衡的基準。
例如,假設 2022 年 1 月 1 日的房價指數為 100,則 2022 年 12 月 31 日的房價指數為 105,表示在一年內房價上漲了 5%。
在國內,目前主要的房價指數有內政部的住宅價格指數、台北市的住宅價格指數、信義房價指數、國泰房地產指數,以及清華安富房價指數等。
各單位統計的房價指數為多少?
由於房價指數呈現的是總價的變化,在房地產還要考慮成本:
- 初始裝潢成本:約房屋總價的10~20%
- 每年房貸利息:約3%
- 通膨 3%:低於 3% 即為虧損。
- 買賣方仲介合計 6%:買價的2%+賣價的 4%,此為必要成本。
- 房地合一稅 2.0:以持有超過 10 年計,所得的 15%,也是必要成本。

如果賣的是新成屋,可能會因為持有時間過短,用更高的稅率來計;如果賣的是舊屋,可能會為了賣相而多一筆修繕支出,即使買方之後也會重新裝潢。
上述成本忽略不計。
內政部住宅價格指數

內政部 112年 Q2 的住宅價格為 5.51%。
由於政府資料龐大,到了 2024 年還沒統計出前一年的 Q3,因此我們參考 Q2 即可。
信義房價指數

信義房價指數應該是多數人比較熟悉的,這邊提供 2023 年 Q3 各縣市的房價指數,為 3.62%。
國泰房價指數

國泰房價指數也差不多,2023 年 Q3 為 3.56%,與信義房價指數僅有些許誤差。
吉家網統計

另有一個房地產相關網站叫「吉家網」,也統計過六都的平均房價漲幅為 2.48%。比全台房價指數低了 1% 多,難道偏鄉的房價漲更多?
近10年房價指數漲多少?

591 網站在 2022 年統計,從 2011 到 2021 全台房價漲了 48%,換算每年約為 4% 複利成長。

房地產真的會增值嗎?房價指數已說明一切
綜上來看,房價指數每年約增漲 3.8% – 4% 之間,考慮到通膨 3%,其實並沒有漲多少,再加上裝潢、房貸利息、買賣仲介為總價 6%、扣稅 15% 以及其他成本,虧損機率滿高的。
延伸閱讀:《為何新聞愛報房地產致富?同學提出7種見解》
延伸閱讀:《以房養老超讚?用高層次思維13式看以房養老心態》
延伸閱讀:《深圳房地產崩了!在投資房地產前該思考的事》
延伸閱讀:《台灣房價居高不下的原因?選票和台灣經濟2者兼顧?》
總結
這也是為什麼我反對投資房地產的原因之一。
我們從各單位的房價指數可以看出,房地產頂多只能起到抗通膨的作用,漲的是物價,不是房價;漲的是毛利,不是淨利。