月入3萬也能賺1億！買房與投資的3個迷思

老師，請問你的一億是怎麼來的？

在當今社會，買房是許多人一生最重大的財務選擇，也是小資族能否累積財富的重要關鍵。

我們沒有富爸爸、富媽媽，資源非常有限，時間成本與機會成本都不可逆，因此如果你是小資族，關於買不買房這件事，會決定你這一生是賺 1 億、還是可能賠 1 億。

我人生做過最正確的財務決定，就是「不買房，不買車」，這就是我賺 1 億的主要原因。不買房的重要性在電台專訪也反覆提及。

買房可以賺1億？至少3個迷思

買房的潛在收益主要來自於房價上漲。如果房價上漲，賣房時就可以獲得更高的收益。

例如，如果以 1,000 萬元買入一套房子，持有十年後房價上漲一倍，則賣房時可以獲得 2,000 萬元，淨賺 1,000 萬元。

以上是多數買房支持者觀點，而這個觀點存在很多迷思。

房地產的總價高，「看起來」上漲很快，然而以結論來看，房地產的實際漲幅只能抗通膨。

以 72 法則來看，想要 9 年一翻的投資標的，平均年成長必須要有 8% 的複利，而我們都知道房地產的漲幅沒有那麼高，8% 會被老百姓罵死，所以不可能 10 年一翻。

關於房地產的真實漲幅，過去已經有過探討，有興趣的讀者可看之前的文章。

房地產賺的是毛利，買賣價差過程要扣掉稅、仲介費、代書費、修繕與裝潢。就算漲了 1,000 萬的價差，實際入手可能要砍掉 2-3 成。

買房一定賺？房市萎靡已久，近期就有天母豪宅脫手賣房，苦主慘賠 4,000 萬。

別看他虧損的價差「只有」4,000 萬，算上中間的成本，通常要含 15% 裝潢。3.5 億的房子，裝潢費就 5,250萬，再加上仲介費 6% (買方 2%、賣方 4% )，也差不多 1 億了。

也就是說，賺 1 億或賠 1 億？純粹是買房或不買房的選擇。

說完為何買房會賠 1 億，新聞也報出勇者肉身嘗試的悲壯故事，來談小資族怎麼賺 1 億。

以數學來看，每月 1 萬 5 ，放入一個平均年化報酬率 10% 的投資組合， 40 年後可以達到 9,600 萬，再 2-3 年就超過 1 億。

關鍵在於提高資金利用率、儲蓄率，並盡可能拉長投資時間。

很多人不相信這件事，問題是我就是這麼做的，不過我的本業收入較高、儲蓄率也高的關係，所以縮短了這個時間。除此之外這裡同樣有 3 個迷思。

事實上，股市(直接金融)的報酬率就是那麼高，長期平均落在 8% – 12% 的範圍，台股大盤近 30 多年來，平均每年成長就約為 8.5%。

如果投資人沒看過這麼高的報酬率，那投資管道多半為「間接金融」，也就是只透過保險或銀行來投資時，「間接金融」管道會砍掉非常多潛在收益。

股市的成長沒有「保證」或「固定」，股市以波動著稱。

會認為報酬一定有固定值，有可能是受到高配息 ETF 或儲蓄型保單之類商品的影響。

由於股市的長期每年「平均」報酬率落在 8% – 12%，因此券商或保險公司有足夠的利潤分給投資人「固定」3%-5%，他們賺取中間的利差。

也因為這個利差較大，因此對券商或保險公司來說，這是一種套利策略，幾乎穩賺不賠，自己吃肉、客戶喝湯，才讓許多投資人以為股市有「固定收益」的錯覺。

「平均」就是「平均」，今年賺 20% ，明年沒賺，2 年平均起來每年賺 10%；「固定」5% 則是今年 5%、明年也 5 %。

固定收益沒有不好，我個人也有很多固定收益資產，只是我們要搞清楚「股市」與「固定收益」兩者的不同，並且選擇真正好的固定收益商品，而非「間接金融」商品。

可問題是，為什麼繳房貸可以繳那麼久？

投資想長抱，這裡有一個關鍵：

用繳房貸的心態來投資。

買房是一項人生最重大的投資選擇，沒有之一，需要謹慎考慮。

由於小資族沒有太多資源，一生的總收入有限，因此放在房子，或放在金融資產，攸關小資族是否能在這一生賺到 1 億。好消息是，你也能做好這個選擇。

不買房，住郵輪環遊世界，有時反而比買房更便宜。